投資人祁康輝的門(mén)店方圓1公里內(nèi)有30多家酒店，其中不乏近兩年新建的項(xiàng)目。而他在今年2月開(kāi)業(yè)的59間房的經(jīng)濟(jì)型酒店，能做到開(kāi)業(yè)8個(gè)月平均入住率98.6%，綜合門(mén)市價(jià)243.6元，月?tīng)I(yíng)收30+萬(wàn)元。

　　這樣的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，是如何做到的?本文將通過(guò)對(duì)這家酒店的產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)進(jìn)行案例剖析，供各位投資人參考。

　　項(xiàng)目名稱 | 海友杭州下沙學(xué)正街酒店

　　來(lái)源：次方點(diǎn)評(píng)

　　項(xiàng)目背景

　　一、投資人&項(xiàng)目背景

　　2013年，60后浙江麗水人祁康輝與合伙人一起，在杭州市下沙區(qū)投資了一家漢庭酒店，開(kāi)始了自己的酒店投資生涯。

　　下沙，屬于杭州市的郊區(qū)地帶，周圍多為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大專院校等，繁華程度無(wú)法與靠近景區(qū)、人流熙攘的市區(qū)比肩。正因如此，物業(yè)成本也比市中心地帶低了不少。

　　9年前，附近區(qū)域尚未完全開(kāi)發(fā)，公共交通也不便利。品牌方表示，這家漢庭開(kāi)業(yè)前3年的經(jīng)營(yíng)可能都會(huì)比較“艱難”，勸他謹(jǐn)慎決定。

　　但祁康輝認(rèn)為：比起餐飲、娛樂(lè)等行業(yè)，投資連鎖酒店省心省力，又是可以長(zhǎng)期持有的資產(chǎn)。所以他權(quán)衡利弊后，還是 “冒險(xiǎn)”投資了。

　　沒(méi)想到開(kāi)業(yè)第2天，就迎來(lái)了滿房。自那之后，不僅客房供不應(yīng)求，RevPAR也一路走高。于是，他追加投資，將漢庭從最初的89間，擴(kuò)大到了179間。

　　2021年，同棟樓的一層物業(yè)對(duì)外租售，加上祁康輝自己持有的半層閑置物業(yè)，共1804㎡，恰好可以打造一個(gè)60間房?jī)?nèi)的經(jīng)濟(jì)型酒店。

　　一次新的投資機(jī)會(huì)，更多的品牌選擇，加上疫情期間的特殊環(huán)境，祁康輝沒(méi)有猶豫。在認(rèn)真調(diào)研評(píng)估后，他決定拿下這處物業(yè)，投資本次測(cè)評(píng)的項(xiàng)目——海友杭州下沙學(xué)正街酒店。

海友杭州下沙學(xué)正街酒店 房?jī)r(jià)公示屏

　　二、選擇品牌的過(guò)程

　　通過(guò)和華住集團(tuán)9年多的合作，祁康輝奠定了對(duì)其的認(rèn)可。

　　于是，當(dāng)他再次投資時(shí)，優(yōu)先選擇了華住集團(tuán)旗下品牌定位與物業(yè)體量、周圍客群最契合，且知名度較高的經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖品牌“海友”。

　　選擇品牌原因：

　　1.周邊酒店聚集，需要產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的品牌

　　附近區(qū)域?yàn)榫频昃奂?，在此投資酒店，對(duì)產(chǎn)品硬實(shí)力和管理者的經(jīng)營(yíng)能力都是很大的考驗(yàn)。

　　但祁康輝覺(jué)得，漢庭酒店在179間房的大房量條件下，開(kāi)業(yè)9年仍能保持不錯(cuò)的入住率和收益水平。證明了以下兩點(diǎn)：

　　其一，該區(qū)域的酒店市場(chǎng)雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但尚未完全飽和，新門(mén)店只要產(chǎn)品實(shí)力夠強(qiáng)，還是可以承載穩(wěn)定的市場(chǎng)需求，獲得不錯(cuò)的收益。

　　其二，華住集團(tuán)具有成熟的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)管理體系，延續(xù)與之合作，是較為穩(wěn)妥的方案。

　　除此之外，新項(xiàng)目與自己的漢庭酒店距離很近，若選擇投資華住集團(tuán)旗下的酒店，不僅自己的管理半徑小，與集團(tuán)對(duì)接的運(yùn)營(yíng)成本也會(huì)降低，更方便自己對(duì)酒店資產(chǎn)進(jìn)行日常監(jiān)管。

　　2.年輕人為主的穩(wěn)定客群，對(duì)性價(jià)比和體驗(yàn)皆有要求

　　酒店附近3公里范圍內(nèi)有十余所高校及科技產(chǎn)業(yè)園，主要消費(fèi)客群為年輕商務(wù)客和學(xué)生，對(duì)性價(jià)比、產(chǎn)品審美和體驗(yàn)都有較高的要求。

　　作為華住旗下定位經(jīng)濟(jì)型自助化的酒店品牌，海友緊緊圍繞實(shí)用主義人群的需求，強(qiáng)化客房核心住宿體驗(yàn)，打造多功能自助化大堂空間，提倡自助化服務(wù)、袋裝早餐、環(huán)保巾類、綠色住等創(chuàng)新住宿方式。

　　鮮明的品牌及產(chǎn)品特色，能為住客帶來(lái)方便高效的服務(wù)，滿足年輕消費(fèi)者的審美、體驗(yàn)需求。

　　3.物業(yè)體量要求更寬容，運(yùn)營(yíng)成本領(lǐng)先于其他經(jīng)濟(jì)型品牌

　　酒店物業(yè)面積1804㎡，需要更高出房率的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，才能提升房量;同時(shí)，考慮到租金成本，祁康輝決定暫時(shí)不拿1樓底商物業(yè)，將酒店大堂設(shè)置在9樓的客房樓層，并使用物業(yè)的公用電梯。

　　而海友對(duì)物業(yè)要求沒(méi)那么苛刻，且提供了高性價(jià)比的改造方案：

　　其一，設(shè)置包含3種房型設(shè)計(jì)的59間客房，比傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型酒店的出房量高出20%，且單房標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)僅需5萬(wàn)元;

　　其二，40㎡的大堂融匯10種自助化功能，為酒店奠定更高的收益能力。

　　除此之外，海友的單房運(yùn)營(yíng)成本僅需50~60元，比傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型酒店70~80元的運(yùn)營(yíng)成本低了25%左右，能讓酒店在有限的營(yíng)建成本預(yù)算內(nèi),擁有高級(jí)感的品質(zhì)和視覺(jué)體驗(yàn)，在競(jìng)品林立的區(qū)域市場(chǎng)中凸顯獲客優(yōu)勢(shì)。

海友杭州下沙學(xué)正街酒店 前臺(tái)

　　項(xiàng)目數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來(lái)源于投資人

　　酒店1/3的物業(yè)為自持，剩下的2/3物業(yè)為租賃，租金為每平米1.5元/天。按全部面積租金計(jì)算，單房租金成本為45~46元。

　　開(kāi)業(yè)至今8個(gè)月，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)還不錯(cuò)：平均入住率98.6%，其中過(guò)夜入住率92%;綜合RevPAR為190.6元，客房RevPAR為182.1元。7月，綜合RevPAR為開(kāi)業(yè)以來(lái)最高，做到了202.5元。

　　(注：RevPAR，為每間可供租出客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營(yíng)業(yè)收入，計(jì)算公式為: “RevPAR=客房總收入÷客房總數(shù)量”或“RevPAR=實(shí)際平均房?jī)r(jià)*出租率”)

　　酒店70%的訂單來(lái)源于華住會(huì)會(huì)員，20%預(yù)訂來(lái)自O(shè)TA平臺(tái)，另外10%來(lái)自團(tuán)隊(duì)中介。

　　酒店客源也如前期測(cè)算，以商務(wù)客為主，約占50%，其次是附近的大學(xué)生，占35%以上。總體客源一直非常穩(wěn)定，幾乎不存在淡、旺季。

　　按照目前每月約33~35萬(wàn)元營(yíng)收和18.5萬(wàn)元左右運(yùn)營(yíng)+租金成本(按全部面積租金計(jì)算)，月利潤(rùn)約為14.5~16.5萬(wàn)元，預(yù)估2年多可以收回投資成本。

海友杭州下沙學(xué)正街酒店 3種客房

　　項(xiàng)目滿意點(diǎn)

　　一、與另一家自有酒店客源互相補(bǔ)足，同棟物業(yè)打“組合拳”

　　祁康輝的門(mén)店是海友酒店6.0版本，包括“趣味膠合板、都市叢林、繽紛糖果”三種房型設(shè)計(jì),風(fēng)格輕松時(shí)尚、活力感十足。

　　高顏值的設(shè)計(jì)風(fēng)格，輔以自助化的服務(wù)設(shè)施，更符合年輕人的喜好。

　　以20~35歲為主的差異化客源，與同棟物業(yè)漢庭酒店的30~45歲客源互相補(bǔ)足。這既解決了物業(yè)空置問(wèn)題，也帶了實(shí)質(zhì)收入。

　　二、激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，保持較好業(yè)績(jī)

　　物業(yè)周邊為酒店、賓館聚集區(qū)，方圓1公里內(nèi)有三四十家之多，其中不少都是近兩年新建的項(xiàng)目。除了抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低的單體酒店和小賓館，也不乏具有一定知名度的連鎖品牌酒店。

　　在這種近乎白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，門(mén)店做到了190.6元的綜合RevPAR、98.6%的入住率，離不開(kāi)產(chǎn)品本身的打磨和經(jīng)營(yíng)管理的用心。

　　1.標(biāo)準(zhǔn)化品牌，一定程度上提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力

　　1）自助化公區(qū)面積不大，功能齊全，提升入住體驗(yàn)

　　消費(fèi)者從入住到離店,全程可依靠“華掌柜”、自助儲(chǔ)存柜、自助洗衣烘干機(jī)、自助售貨柜、送物機(jī)器人等自助化設(shè)備進(jìn)行操作,縮短了無(wú)效等待時(shí)間。

　　另外，公區(qū)還提供了小冰箱、飲水機(jī)、共享充電寶，隨時(shí)滿足客人應(yīng)急需求。

海友杭州下沙學(xué)正街酒店 大堂

　　2）“海友·綠色住”，讓消費(fèi)者省錢(qián)省心

　　消費(fèi)者可通過(guò)華住會(huì)APP預(yù)訂海友酒店,并選擇是否需要早餐代訂服務(wù)、環(huán)保毛巾浴巾、續(xù)住客房清掃服務(wù)等。

　　這對(duì)許多不愿或來(lái)不及吃早飯的客人，以及有自己攜帶毛巾的客人群體來(lái)說(shuō)，更加自由、方便、實(shí)惠、環(huán)保。

　　3）客房設(shè)計(jì)合理布局，體驗(yàn)好才有高復(fù)購(gòu)率

　　為提高客房的視覺(jué)和居住體驗(yàn)感，祁康輝決定將客房的平均使用面積控制在16-20㎡，最小的客房使用面積也有14㎡，使之更寬敞、舒適，實(shí)現(xiàn)了衛(wèi)生間的干濕分離、每間客房的桌椅配套。

　　4）提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)造舒適氛圍

　?、儆布堪礃?biāo)準(zhǔn)采購(gòu)，環(huán)保材質(zhì)避免散發(fā)異味;

　?、跒樘岣吒粢粜Ч?，不影響客人睡眠，所有外窗都換成了雙層隔音玻璃。

　　盡管如此，酒店的整體投資也在控制范圍內(nèi)，3個(gè)多月竣工。

　　2.管理者的經(jīng)營(yíng)能力

　　開(kāi)業(yè)至今8個(gè)月，祁康輝對(duì)店長(zhǎng)的專業(yè)度比較認(rèn)可。店長(zhǎng)于開(kāi)業(yè)前1個(gè)月到店，并開(kāi)始組織籌備人員。目前酒店共有6位員工：3位前臺(tái)服務(wù)大使、2位客房阿姨、1位客房主管，穩(wěn)定性非常高,開(kāi)業(yè)至今無(wú)人離職。

　　除了店長(zhǎng)的管理、區(qū)域的指導(dǎo)，員工的穩(wěn)定離不開(kāi)投資人的支持。祁康輝認(rèn)為酒店這樣的服務(wù)行業(yè)，員工是比較辛苦的，因此一定要關(guān)心體恤他們，該發(fā)的工資、該繳的社保等都一定要到位。

　　為保證經(jīng)營(yíng)管理水平，祁康輝叮囑店長(zhǎng)：除了自家酒店的業(yè)績(jī)，還要實(shí)時(shí)關(guān)注附近競(jìng)品酒店的價(jià)格、流量、客戶點(diǎn)評(píng)。當(dāng)消費(fèi)者選擇多，競(jìng)爭(zhēng)白熱化，就要看誰(shuí)的客戶體驗(yàn)更好、流量更多、經(jīng)營(yíng)水平更高，這在數(shù)據(jù)上是有直觀體現(xiàn)的。

海友杭州下沙學(xué)正街酒店 洗漱區(qū)

海友杭州下沙學(xué)正街酒店 走廊

　　建議

　　從幾十年經(jīng)營(yíng)生意和投資經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，他建議大家在接觸新行業(yè)、新事物時(shí)，多花點(diǎn)時(shí)間，慢慢沉淀下來(lái)去做，不要心浮氣躁。

　　談到疫情的不確定性時(shí)，他建議練就強(qiáng)大的心態(tài)，只要看準(zhǔn)了方向，內(nèi)心就要篤定，焦慮是沒(méi)有意義的。

　　“麗水人以前開(kāi)超市很出名，大家都跟著開(kāi)超市;后來(lái)開(kāi)酒店，大家都跟著開(kāi)酒店。”祁康輝笑談，做生意不要跟風(fēng)，但要多調(diào)研、多請(qǐng)教、多思考。

　　關(guān)于未來(lái)

　　一、視經(jīng)營(yíng)情況，考慮擴(kuò)大房量

　　祁康輝表示，若酒店經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)良好，自己將考慮對(duì)海友酒店追加投資，再增加一些客房，進(jìn)一步擴(kuò)大收益能力。

　　二、立足當(dāng)下，比展望未來(lái)更重要

　　比起展望未來(lái)，做預(yù)測(cè)性的投資判斷，祁康輝更傾向于隨時(shí)觀察市場(chǎng)、立足當(dāng)下，腳踏實(shí)地地做投資。

　　祁康輝說(shuō)：“明天的事情沒(méi)人能預(yù)料?，F(xiàn)在我心態(tài)很平和，能把房租掙回來(lái)就行。先保有資產(chǎn)，別的以后再說(shuō)?！?/p>

　　如今，他也在培養(yǎng)90后的兒子從事酒店行業(yè)，表示：“這是一個(gè)值得長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)。”